Căn cứ xác lập, chấm dứt, hiệu lực của Quyền đối với bất động sản liền kề 

1. Căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề: 

Quyền đối với bất động sản liền kề là một vật quyền quan trọng được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Cũng giống như quyền năng khác, Quyền đối với bất động sản liền kề không được mặc nhiên xác lập với bất kỳ một chủ sử dụng đất nào, mà nó có quá trình, căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt. Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề nhằm điều chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh trong các trường hợp cần thiết nhằm phục vụ hoạt động lao động sản xuất, kinh doanh, và sinh hoạt hàng ngày. Các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề như sau: 

1.1. Căn cứ do địa thế tự nhiên:

Xét về điều kiện địa lý tự nhiên, địa thế của một bất động sản xuất hiện, tồn tại khách quan, hoàn toàn do sự biến động của vỏ trái đất, không phụ thuộc vào ý chí của con người. Dần dần con người tiến | hành khai thác, đưa vào sử dụng, xây dựng các công trình xây dựng, trồng cây lâu năm ... những tài sản này xét về tính chất vật lý cũng có sự gắn liền với đất đai, không di chuyển được. Địa thế tự nhiên của thửa đất, công trình xây dựng có thể tồn tại trên địa hình của một khu đất, sườn núi thể hiện trên các dạng bề mặt như độ cao, độ sâu, độ dốc, vách đá, rừng cây, ven sông ... Lúc này, chủ sở hữu bất động sản ở những vị trí có khó khăn muốn khai thác được thì phải sử dụng hạn chế một hoặc nhiều bất động sản liền kề, xung quanh. 

Điều này là cần thiết, bởi lẽ nếu không được sử dụng hạn chế bất động sản của người khác thì không thể khai thác công dụng đối với bất động sản của mình. Ví dụ dễ nhận thấy như nước ở chỗ cao sẽ chảy xuống chỗ thấp. Trong trường hợp một bất động sản nằm ở sườn núi hoặc dốc lưng đồi bị vay bọc bởi bất động sản theo tất cả các chiều hướng trên, dưới, trái, phải), nên bất động sản bị vây bọc này không có đường thoát nước. Lúc này chủ thể sở hữu bất động sản liền thực hiện quyền của mình bằng cách thỏa thuận, yêu cầu chủ sở hữu bất động sản phía dưới cho mình được mở đường ống thoát nước mưa sẽ là hợp lý. 

1.2. Căn cứ theo quy định của luật:

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo căn cứ này được đặt ra khi bất động sản bị vây bọc, hoặc bị rơi vào địa thế khó khăn mà chủ thể không thể khai thác công dụng bất động sản một cách bình thường. Quyền đối với bất động sản liền kề do luật định là quyền đương nhiên đối với chủ thể sở hữu bất động sản bị vây bọc, hoặc có địa thế tự nhiên khó khăn. Pháp luật quy định về quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên những điều kiện tự nhiên của bất động sản bị vây bọc, quy định điều kiện sử dụng hạn chế quyền và phạm vi không gian nhất định. Nói cách khác, pháp luật mô hình hóa sẵn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, chủ thể có quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền không được cản trở, ngăn cấm chủ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc được sử dụng hạn chế những quyền năng do pháp luật quy định. 

1.3. Căn cứ theo thỏa thuận:

Quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề là một bộ phận cấu thành hệ thống pháp luật dân sự. Vì vậy để thực hiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản mang tính định hướng của luật dân sự. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3, Bộ luật Dân sự năm 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận”. Do nhu cầu sử dụng, khai thác công dụng bất động sản bị vây bọc, các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc thành lập các quyền đối với bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh cho chủ thể sở hữu bất động sản bị vây bọc. Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép, không trái pháp luật, đạo đức xã hội. 

Ví dụ: M là chủ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của K và H. Theo quy định của luật thì K và H phải mở lối đi qua bất động của mình cho M. Tuy nhiên, quãng đường đi qua bất động sản của K thường xuyên bị úng nước, nguy hiểm hơn. Vậy nên M không muốn đi qua bất động sản của K; M tiến hành thỏa thuận với H về việc mở lối đi qua bất động sản của H để ra đường lớn an toàn và thuận tiện hơn. H đồng ý xác lập với M thỏa thuận này với điều kiện là M sẽ phải trả trước cho H một khoản tiền coi như thuê đường, trong thời gian 5 năm. 

Như vậy, thông qua ví dụ này có thể thấy, một bất động sản có thể bị vây bọc bởi nhiều bất động sản liền kề khác. Các chủ sở hữu bất động sản vây bọc và bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về: một hoặc một số quyền cụ thể trong việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cách thức sử dụng; thời hạn sử dụng và thậm chí cả giá trị đền bù cho việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Và sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản là một hình thức pháp lý khá phổ biến và hữu hiệu để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. 

1.4. Căn cứ theo di chúc:

Với ý nghĩa là ý chí đơn phương của cá nhân có tài sản sau khi chết, di chúc được lập nhằm chỉ định một cá nhân, tổ chức được thừa hưởng quyền đối với bất động sản liền kề. Sự định đoạt, truyền lại quyền đối với bất động sản liền kề thể hiện ý chí đơn phương của cá nhân nhằm tạo điều kiện cho chủ thể được hưởng di sản thuận tiện trong việc sử dụng, hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề. So với quy định trong hai Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 và Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936 thì căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc là một điểm mới trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Quy định mới này hoàn toàn phù hợp với các nguyên tắc chung trong việc thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản, là quyền định đoạt về số phận pháp lý của tài sản, quyền tài sản.

2. Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề: 

Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau: 

Thứ nhất, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người. Nếu hai bất động sản thuộc sở hữu của cùng một chủ thể thì không thể đặt ra vấn đề yêu cầu được sử dụng hạn chế một bất động sản liền kề. Điều này đồng nghĩa với việc quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền và chủ thể của bất động sản chịu hưởng quyền là một. Trường hợp này phát sinh khi bên chủ thể chịu hưởng quyền chuyển giao quyền sở hữu sang cho bên chủ thể hưởng quyền dưới các hình thức như mua, bán, tặng cho, đổi, thừa kế theo di chúc... Lưu ý: Có trường hợp một chủ thể cùng sở hữu hai bất động sản liền kề như do được Nhà nước cấp quyền sử dụng. Trong trường hợp này không đặt ra sự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, bở lẽ nó chưa từng được xác lập, chưa từng tồn tại.

Thứ hai, việc sử dụng khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Nguồn gốc làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền dựa không chỉ dựa trên các đặc tính tự nhiên mà còn phải phụ thuộc vào nhu cầu của các chủ thể sở hữu có còn hay không. Nếu như chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề nữa thì quyền này chấm dứt. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là những trường hợp chủ sở hữu đã có biện pháp, cách thức khắc phục khó khăn để sử dụng bất động sản của mình mà không cần phải “phiền lụy” đến bất động sản của người khác. Ví dụ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề về việc dẫn ống nước phục vụ cho hoạt động tưới tiêu, canh tác, sản xuất nông nghiệp. Sau đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc này được cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thành đất thổ cư. Đến lúc này giữa chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không cần phải thỏa thuận với nhau về việc để một đường ống dẫn nước phục vụ cho hoạt động tưới tiêu nữa. Đương nhiên quyền đối với bất động sản liền cũng chấm dứt. 

Thứ ba, theo thỏa thuận của các bên. Căn cứ thỏa thuận của các bên đồng thời vừa là căn cứ phát sinh, vừa là căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Mục đích phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề là nhằm có điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sở hữu các bất động sản liền kề. Sự thỏa thuận của các bên được coi là căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề khi giữa các chủ sở hữu các bất động sản thống nhất ý chí. 

So với quy định tại Điều 284 BLDS 1995 và Điều 279 BLDS 2005, thì căn cứ theo thỏa thuận của các bên là căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề là một điểm mới. Sự bổ sung quy định mới này là phù hợp cả về mặt lý luận và thực tiễn. Bởi lẽ, bản chất của quan hệ pháp luật dân sự xuất phát từ ý chí, nguyện vọng, mong muốn của các bên chủ thể trên cơ sở tự do, tự nguyện, bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý. Cộng với đó, khi các bên chủ thể cùng thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên trong việc khai thác, sử dụng triệt để công dụng mà bất động sản đem lại. 

Thứ tư, trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Xét dưới góc độ xây dựng pháp luật thì quy định này là điểm mới so với hai BLDS 1995 và BLDS 2005 nhằm dự liệu, đề phòng bao quát các trường hợp có thể xảy ra trong thực tiễn đời sống. Do bản chất của các quy phạm pháp luật khi được xây dựng mang tính chất tĩnh và ổn định hơn, còn các quan hệ xã hội thì lại luôn luôn thay đổi, phát triển không ngừng. Vì vậy, quy định căn cứ này nhằm mục đích bao quát, khắc phục những trường hợp thiếu sót khó có thể dự liệu thành văn trong BLDS 2015.

3. Hiệu lực pháp lý về Quyền đối với bất động sản liền kề: 

Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Chủ sở hữu bất động sản có thể là cá nhân hoặc pháp nhân và các chủ sở hữu này đều có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh theo các căn cứ xác lập quyền này tại Điều 246 BLDS 2015. Mặt khác, do nguồn gốc và đặc tính tự nhiên của các bất động sản đều có vị trí cố định, không dịch chuyển được nên quyền đối với bất động sản liền kề không bị phụ thuộc vào chủ sở hữu là ai, mà nó luôn phải tồn tại ở chính địa điểm của bất động sản đó. Việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không làm thay đổi không gian, vị trí của bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc chỉ khi bất động sản chịu hưởng quyền còn tồn tại trên bề mặt thì bất động sản hưởng quyền cũng tồn tại và ngược lại chỉ khi nào một bất động sản không còn tồn tại, thì sự chịu hưởng quyền của nó cũng chấm dứt theo. 

Ví dụ: A là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và B là chủ sở hữu bất động sản liền kề. Giữa A và B có thỏa thuận về việc B đồng ý mở lối đi qua ra đường lộ lớn cho A trong khoảng thời gian 3 năm. Sau khi hết thời hạn 3 năm, B bán thửa đất của mình cho C theo quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản. Khi C trở thành chủ sở hữu bất động sản theo đúng quy định của pháp luật đã thay đổi mục đích sử dụng bất động sản từ việc trồng cây trên đất sang đào ao để nuôi trồng thủy sản. Như vậy, sau khi bất động sản liền kề trên được chuyển giao, thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng thì A (chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc) không có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của C nữa, trừ khi giữa A và C có thỏa thuận khác.