Quyền đối với bất động sản liền kề là gì? Đặc điểm, phân loại

1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì:

Dưới góc độ lý luận về pháp luật, kể từ khi xã hội phân chia thành các giai cấp, tầng lớp, có chế độ tư hữu về đất đai và tư liệu sản xuất đã tạo ra những điều kiện thuận lợi cho các chủ sở hữu khai thác công dụng của đất đai và các bất động sản khác. Do có sự tư hữu về đất đai nên đòi hỏi phải có sự xác định về ranh giới giữa các thửa đất. Chính bởi sự tư hữu đất đai và phân chia ranh giới đất đai mà giữa các chủ thể sở hữu sẽ có những quyền năng rộng hoặc hẹp khác nhau và nằm ở những vị trí khác nhau. Do địa thế tự nhiên hoặc theo quy hoạch từng khu đất mà có chủ thể sử dụng đất thuận lợi hoặc có chủ thể sử dụng đất khó khăn, bị cản trở nhất định. Đối với hoạt động canh tác, sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn thả gia súc, gia cầm của chủ sở hữu đất đai diễn ra thường xuyên và cần thiết nên nhu cầu được sử dụng đất của chủ thể khác diễn ra một cách khách quan, theo nhu cầu cần thiết. 

Cơ sở lý luận để xác định quyền được khai thác công dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hay của chủ thể khác đó chính là nội dung quyền sở hữu nói chung và chế định về địa dịch hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề hay nói cách khác là lý thuyết về vật quyền. Trong hệ thống vật quyền, quyền sở hữu là vật quyền tuyệt đối, trong đó chủ sở hữu có thể thực hiện quyền thông qua hành vi của mình trên chính tài sản của mình. Bên cạnh quyền sở hữu, “quyền đối với tài sản của người khác cũng là một dạng vật quyền. Quyền đối với tài sản của người khác là quyền của một chủ thể có quyền đối với tài sản không thuộc sở hữu của mình”. Do đặc trưng vật quyền luôn cấp thiết, quan trọng nên “để bảo đảm cho việc sử dụng bình thường và có tính chất bền vững phải có sự can thiệp của pháp luật và quyền địa dịch được pháp luật La Mã xác nhận”. Các quyền đối với bất động sản phổ biến thời kỳ này là quyền mở lối đi qua đất của người khác; quyền chăn thả hoặc dẫn dắt gia súc đi qua đất của người khác; quyền dẫn nước, tiêu nước trong sản xuất nông nghiệp, trong khu dân cư... Các quyền đối với bất động sản liền kề phổ biến được đề cập trên được xác lập dựa trên các căn cứ do các bên thỏa thuận hoặc do di chúc hoặc do luật định. 

Pháp luật dân sự của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận về quyền đối với bất động sản liền kề với tên gọi khác là quyền địa dịch hoặc dịch quyền. Điển hình có thể kể đến như BLDS Pháp năm 1804 quy định từ Điều 637 đến Điều 710; BLDS Nhật Bản quy định từ Điều 280 đến Điều 294; BLDS Canada ghi nhận từ Điều 1177 đến Điều 1195. 

Những BLDS đã dẫn ở trên đều đưa ra khái niệm về quyền địa dịch, có thể dẫn chứng như Điều 637 BLDS năm 1804 của Pháp quy định: “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác” ; hay khoản 1 Điều 285 BLDS Campuchia quy định: “Quyền địa dịch là quyền được đem đất đai của người khác phục vụ cho lợi ích đất đai của bản thân theo những mục đích được ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, không thể xác lập quyền địa dịch có nội dung trái với lợi ích chung”; hay Điều 1177 BLDS Québec Canada quy định như sau: “Địa dịch là một nghĩa vụ đặt ra cho một bất động sản khác (gọi là đất chịu địa dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là đất địa dịch), thuộc về một chủ sở hữu khác”. Tuy mỗi quốc gia trên thế giới có cách thức khác nhau trong việc ghi nhận quyền địa dịch, nhưng về bản chất đều có điểm chung cốt lõi đó là trong quan hệ địa dịch luôn tồn tại hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, trong đó một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu quyền. Do được thiết lập dựa trên vị trí của các bất động sản, vậy nên việc thay đổi chủ sở hữu đối với một trong hai bất động sản không làm thay đổi sự phiền lụy đối với một bất động sản phải chịu địa dịch. 

Pháp luật dân sự Việt Nam cũng giống như pháp luật dân sự của nhiều quốc gia khác trên thế giới đều quy định về quyền địa dịch, nhưng với tên gọi khác nhau: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (BLDS 1995 và | BLDS 2005); Quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Luật Đất đai 2013); và Quyền đối với bất động sản liền kề (BLDS 2015). Điều này được lý giải là bởi hoạt động lập pháp của Việt Nam được xây dựng trên cơ sở kế thừa quy định trong các BLDS của các quốc gia trên thế giới, có nghiên cứu chọn lọc phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của đất nước. Mặt khác việc vận dụng cơ sở lý luận về vật quyền sẽ góp phần bảo đảm tính logic, cấu trúc chặt chẽ trong hoạt động lập pháp và bảo đảm cho quá trình thực hiện pháp luật được hiệu quả. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại luôn phát triển, thay đổi không ngừng, các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề góp phần bảo đảm quyền của chủ sở hữu và cả quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu. Trong quan hệ pháp luật về sở hữu, đặc biệt là sở hữu đối với bất động sản được thực hiện trong cộng đồng xã hội đa dạng về chủ thể tham gia, nên chủ sở hữu không thể thực hiện quyền năng của mình một cách tuyệt đối, tùy tiện xâm hại đến lợi ích công cộng, quyền và lợi ích của chủ thể khác. Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu bất động sản, trong những trường hợp nhất định có thể cho phép chủ thể khác khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Dưới góc độ nghiên cứu về luật học, có một số nhà nghiên cứu, học giả đã luận giải và đề cập đến khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề (địa dịch). Trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, tác giả Phạm Công Lạc đưa ra khái niệm về địa dịch như sau: “Địa dịch là một dịch quyền trên bất động sản (đất đai), vì vậy nó là một dạng bất động sản và chỉ có thể được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di dời được. Các dạng bất động sản khác không thể chịu địa dịch và ngay cả các bất động sản về bản chất cũng không phải tất cả đều phải chịu địa dịch (cây lâu năm được coi là bất động sản nhưng không thể áp dụng chế định địa dịch trên cây cối”. Nếu theo quan điểm này thì địa dịch được coi là một bất động sản, không được coi là quyền đối với tài sản. Tuy nhiên không thể phủ nhận, trong quan hệ về địa dịch luôn tồn tại ít nhất một bất động sản chịu quyền và một bất động sản hưởng quyền. 

Tác giả Trần Thị Huệ, đề cập đến khái niệm này trong cuốn sách “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” như sau: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Địa dịch) là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác”. Hay như nhóm tác giả Phùng Trung Tập và Kiều Thùy Linh, trong cuốn “Tài sản và vật quyền”, đã đề cập đến khái niệm này như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của một chủ sở hữu của một bất động sản có địa giới liền kề với một bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác, và người có bất động sản liền kề được thực hiện quyền trên một bất động sản của người khác nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản thuộc sở hữu của mình”. So với khái niệm được đưa ra bởi tác giả Phạm Công Lạc, thì hai khái niệm này thừa nhận quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền tài sản và không phải là bất động sản. Điểm chung của cả ba khái niệm này đều xác định cách thức thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là luôn có sự tồn tại của một bất động sản chịu hưởng quyền, tức là bất động sản chịu sự sử dụng của chủ thể khác (không phải là chủ sở hữu) để phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác – được gọi là bất động sản hưởng quyền. 

Trong thực tế cuộc sống, quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ được xác lập giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề, mà còn được xác lập với những bất động sản xung quanh có thể không có chung ranh giới). Ví dụ như thửa đất của một người nằm ở vị trí cuối đường, bị vây bọc bởi các bất động sản khác và người này muốn mở lối đi qua đường công cộng thì phải thông qua mảnh đất của nhiều chủ sở hữu khác; hoặc cũng thửa đất đó, mà chủ sở hữu muốn tưới tiêu diện tích đất canh tác, hoặc mắc đường dây tải điện... thì phải dẫn hệ thống ống nước, máng nước, trồng cột điện qua nhiều thửa đất của nhiều chủ sở hữu khác. Để mở lối đi qua đường công cộng, dẫn hệ thống ống nước hoặc mắc đường dây tải điện thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc xác lập thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản xung quanh. 

Tóm lại, từ việc phân tích, đánh giá cơ sở lý luận, học thuật và thực tiễn như trên, tác giả luận văn đưa ra khái niệm về Quyền đối với bất động sản liền kề như sau: Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản trong những điều kiện do pháp luật quy định hoặc được xác lập thông qua thỏa thuận với các chủ sở hữu khác, được sử dụng bất động sản của chủ thể khác trong phạm vi luật định hoặc trong phạm vi thỏa thuận nhằm khai thác, sử dụng một cách hợp lý, thuận lợi bất động sản thuộc sở hữu của mình. 

2. Đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề:

Quyền đối với bất động sản liền kề có những đặc điểm cơ bản sau: 

Thứ nhất, có ba yếu tố cấu thành nên Quyền bất động sản liền kề gồm: (i) bất động sản hưởng quyền là bất động sản do vị trí địa lý có những hạn chế, bất tiện; (i) bất động sản hoặc nhóm bất động sản chịu hưởng quyền là bất động sản (nhóm) có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng; (iii) bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau. Xét các yếu tố cấu thành nên Quyền bất động sản liền kề có thể thấy trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc do các bên có thỏa thuận, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thể tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được phép khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Ví dụ: cho phép mở lối đi qua, mắc đường dây tải điện, dẫn ống nước... 

Thứ hai, tính chất của Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền đối với tài sản (quyền đối vật) của người khác. Lý thuyết về vật quyền được hiểu là quyền được chủ thể (người có quyền) thực hiện một cách trực tiếp và tức thì | lên một vật mà không cần đến vai trò trung gian của người khác. Quan hệ vật quyền được hình thành bởi hai yếu tố là chủ thể của quyền (con người) và đối tượng của quyền (vật). Trong quan hệ về Quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền (bị vây bọc) có khả năng thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trong phạm vi nhất định; ngược lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản xung quanh buộc phải chịu hưởng quyền và phải chịu sự “phiền lụy” khi thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình. 

Thứ ba, đối tượng và cơ sở để xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề chủ yếu là các bất động sản liền kề hoặc bất động sản xung quanh. Xét về vị trí địa lý, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới và có sự tiếp giáp với nhau. Còn bất động sản xung quanh là những bất động sản (trong một số trường hợp) tuy không có chung ranh giới, nhưng có vị trí địa lý gần nhau, có liên quan đến bất động sản bị vây bọc khi khai thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc đó. 

Thứ tư, Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản và chỉ được thiết lập trên bất động sản, không gắn với chủ sở hữu bất động sản. Vì đặc tính không thể di dời được, có sự gắn kết với tài sản là đất đai, nên chỉ có một số bất động sản phải chịu hưởng quyền (ví dụ cây lâu năm gắn liền với đất đai, được coi là bất động sản nhưng không phải chịu hưởng quyền). So với các quyền nhân thân trong quan hệ pháp luật dân sự – một quyền năng không thể chuyển giao cho chủ thể khác, thì Quyền đối với | bất động sản liền kề không thể tách rời bất động sản và có thể chuyển giao cho chủ thể khác. Cụ thể: trong trường hợp người nào trực tiếp sử dụng bất động sản liền kề thì cũng trực tiếp chịu hưởng quyền. Khi bất động sản được chuyển giao cho chủ thể khác (có thể là chủ sở hữu mới hoặc chủ thể thuê mướn bất động sản theo thỏa thuận), thì chủ thể nhận chuyển giao mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu hưởng quyền. 

Thứ năm, căn cứ thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên quy định của pháp luật hoặc do các chủ sở hữu bất động sản thỏa thuận. Xét về bản chất của quan hệ pháp luật dân sự luôn có sự bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các chủ thể, vậy nên cách thức mà các chủ thể thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề cũng xuất phát từ sự thiện chí, tận tâm, bảo đảm không gây thiệt hại về lợi ích đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Mặt khác tiêu chí này cũng xuất phát từ việc cân bằng lợi ích cho các bên tham gia quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, vừa bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản bị vay bọc khai thác được công dụng của tài sản, vừa hạn chế tranh chấp giữa các chủ thể. 

Thứ sáu, mục đích của chủ thể sử dụng Quyền đối với bất động liền kề không trực tiếp tạo ra giá trị kinh tế, không nhằm mục đích lợi nhuận. Bởi lẽ, khi thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mong muốn khai thác công dụng từ bất động sản đó vào việc tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt bình thường trên bất động sản đó. Tất nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng gián tiếp có những lợi ích nhất định. Ví dụ thông qua việc mắc đường dây điện, dẫn ống nước sạch mà chủ sở hữu bất động sản vây bọc có thể có điện năng, có nước sạch để sử dụng cho các hoạt động sinh hoạt hằng ngày. 

3. Phân loại Quyền đối với bất động sản liền kề: 

Để phân loại về Quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên nhiều tiêu chí, căn cứ khác nhau. 

Thứ nhất, nếu dựa trên tiêu chí là căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền này được xác lập dựa trên các căn cứ: Do địa thế tự nhiên; Do pháp luật quy định; Do các chủ sở hữu bất động sản thỏa thuận với nhau, và do di chúc. Đối với 3 căn cứ do địa thế tự nhiên, do quy định của luật và do thỏa thuận đều được quy định trong Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 (Điều 603) và Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936 và cả BLDS hiện hành (Điều 246). Còn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do di chúc là một căn cứ mới được quy định tại Điều 246 BLDS 2015. Quy định này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc chung trong việc thực hiện quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản, là quyền định đoạt tài sản. Với tư cách là chủ sở hữu của một bất động sản, khi còn sống, cá nhân có quyền lập di chúc chỉ định một cá nhân hoặc pháp nhân có quyền đối với bất động sản liền kề. 

Thứ hai, dựa trên tiêu chí cách thức, phương pháp thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền này được phân loại thành quyền liên tiếp và quyền không liên tiếp (Điều 604 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931). Quyền đối với bất động sản liên tiếp là quyền có thể đem ra thực hiện luôn mà không phải có sự can thiệp của con người, như quyền về tầm nhìn. Quyền đối với bất động sản không liên tiếp là quyền cần phải có sự tác động của con người mới thi hành được, như quyền mở lối đi, quyền khai quật vật liệu, quyền dẫn ống nước, quyền mắc đường dây tải điện... Việc phân loại quyền đối với bất động sản liền kề nhằm điều chỉnh những quan hệ của các chủ thể thực hiện quyền và là căn cứ giải quyết những tranh chấp liên quan thuộc quyền liên tiếp hay quyền không liên tiếp. Các hành vi của một bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà gây bất lợi cho chủ sở hữu có quyền đối với bất động sản liền kề đều phát sinh trách nhiệm pháp lý tương ứng như buộc phải chấm dứt hành vi cản trở quá trình thực hiện quyền theo quy định của pháp luật. 

Thứ ba, dựa trên tiêu chí là hình thức thể hiện thì Quyền đối với bất động sản liền kề được phân loại thành quyền hiển hiện và quyền ẩn khuất (Điều 605 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931). Quyền đối với bất động sản liền kề hiển hiện là quyền được bộc lộ rõ ràng ra bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất, mà bất kỳ ai cũng dễ dàng nhận biết như cửa chính, cửa sổ của một ngôi nhà hay một cây cầu, một cống thoát nước. Quyền đối với bất động sản liền kề ẩn khuất là quyền không được biểu hiện ra bên ngoài, như không được xây dựng một vật kiến trúc nhất định tại một không gian nhất định, hoặc chỉ được xây dựng với chiều dài, độ cao tối đa là bao nhiêu mét. Hai loại quyền đối với bất động sản liền kề này phụ thuộc vào nguyên tắc truyền thống, phong tục tập quán địa phương hoặc nguyên tắc pháp luật.