Bất động sản là gì? Bất động sản liền kề là gì?

1. Bất động sản là gì:

Trong quan hệ pháp luật dân sự nói chung, con người là chủ thể cơ bản và phổ biến nhất. Để duy trì sự tồn tại, phát triển của con người, cũng như tạo điều kiện cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ... tăng trưởng thì con người cần phải có tài sản (tức những vật thể vật chất hữu hình, đóng vai trò là tư liệu sản xuất). Từ thời kỳ La Mã (thế kỷ VIII trước Công nguyên, đến thế kỷ thứ VI – VII sau Công nguyên), con người đã quan niệm về tài sản là đất đai và nô lệ (tài sản cầm và biết nói), còn những vật chất khác ít được chú trọng hơn. Dần dần các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh ngày càng phát triển, mở rộng về chủ thể tham gia, quan niệm về tài sản theo đó cũng mở rộng hơn bao gồm cả vật nuôi, các loại giấy tờ có giá, quyền đối với tài sản và cả những vật khác có giá trị trao đổi trong quan hệ tài sản. Như vậy, thuật ngữ pháp lý tài sản xuất hiện từ khá sớm, được sử dụng phổ biến và là điều kiện thiết lập nên quan hệ dân sự trong xã hội có tư hữu, có nhà nước và pháp luật. 

Tài sản với vai trò, vị trí là khách thể, đối tượng điều chỉnh của quan hệ pháp luật dân sự được phân định theo nhiều tiêu chí khác nhau như: tiêu chí về quy chế pháp lý, về tính năng sử dụng, tính chất vật lý của tài sản có dịch chuyển được hay không ... Nếu dựa trên căn cứ tính chất vật lý của tài sản thì tài sản chủ yếu được phân loại thành động sản và bất động sản. Hầu hết pháp luật của các quốc gia lớn trên thế giới đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản khác có liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai, như Điều 517, 518 BLDS Cộng hòa Pháp; Điều 86 BLDS Nhật Bản. Bên cạnh đó, pháp luật các nước cũng quy định về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Có thể dẫn chứng như quy định tại Điều 520 BLDS Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bút khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”  hay Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. 

Xét ở góc độ lý luận chung về pháp luật thì hệ thống pháp luật thành văn của Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi pháp luật La Mã và hệ thống pháp luật các nước phương Tây, mà đặc biệt là BLDS Pháp. Trong lịch sử lập pháp Việt Nam, các quy định về bất động sản như sau: Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật năm 1936 (Các Điều từ 459 – 464, trong Chương thứ 1 Nói về bất động sản, thuộc Thiên thứ 1: Sự phân biệt các tài sản); Bộ dân luật của chế độ Việt Nam cộng hòa năm 1972 (Các Điều 362 – 369, Tiết 1: Bất động sản, Chương thứ nhất về Phân biệt các tài sản thuộc Thiên thứ nhất, Quyển II). Nhìn chung, các bộ dân luật đều ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây: 

Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự nhiên như: Điền địa, nhà cửa kiên cố, tường rào, ao, hồ, rãnh, sông đào và lòng sông, đế, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước, rừng núi và cây cối mọc liền trên đất, mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái. 

Loại thứ hai là bất động sản và công dụng riêng, đó là những động sản được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp, cá trong ao, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất. 

Loại thứ ba bao gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động sản như: Quyền sở hữu, quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuế trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương. Ngoài các quyền nội dung trên có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản. 

Tiếp theo các quy định trong BLDS năm 1995 (Điều 181) và BLDS năm 2005 (Điều 174) cũng đề cập đến khái niệm về bất động sản theo hướng liệt kế bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Bên cạnh đó, các nhà lập pháp cũng quy định theo phương pháp loại trừ về động sản là những loại tài sản không phải là bất động sản. 

Kế thừa quan điểm và cách thức lập pháp như trên, Điều 107 BLDS năm 2015 quy định về bất động sản và động sản như sau: 

“1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. 

Nội dung quy định tại BLDS hiện hành đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống khi thừa nhận bất động sản chủ yếu là đất đai (về mặt vật lý không thể dịch chuyển được vị trí), nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai. Theo quy định của BLDS hiện hành thì loại tài sản là bất động sản cần phải được đăng ký. Sở dĩ có quy định về việc đăng ký như vậy là do thuộc tính tự nhiên của tài sản, nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hạn chế tình trạng tranh chấp giữa các chủ sở hữu bất động sản. 

Như vậy, các nhà lập pháp căn cứ theo tiêu chí tính chất vật lý của tài sản là có dịch chuyển được vị trí hay không thì tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản. Theo đó thì bất động sản là những loại tài sản mà do bản chất tự nhiên không thể di chuyển vị trí được, thông thường sẽ có sự gắn liền với đất đai. Còn động sản chủ yếu được quy định, luận giải theo phương pháp loại trừ theo hướng gồm tất cả những tài sản không phải là bất động sản. 

2. Bất động sản liền kề là gì:

Trong lịch sử lập pháp Việt Nam và cả văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đều không đưa ra quy định về bất động sản liền kề. Để hiểu chính xác và đầy đủ về khái niệm này, tác giả luận văn lý giải dưới hai góc độ về mặt ngôn ngữ và luật học. Dưới góc độ ngôn ngữ trong Từ điển Tiếng Việt do tác giả Hoàng Phê có định nghĩa: “Liền kề được hiểu là ở kề ngay nhau, sát ngay nhau, không cách, như hai nhà ở liền nhau, ruộng liền khoảnh”. 

Dưới góc độ nghiên cứu luật học có một số quan điểm của các học giả về nội dung này như tác giả Phạm Công Lạc đề cập trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đề cập “Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền” khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý” [13, tr.57–58]. Một số tác giả khác cũng đồng tình với tác giả Phạm Công Lạc khi đề cập đến khái niệm về bất động sản như: tác giả Trần Thị Huệ có đề cập trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” [11, tr.19]; tác giả Nguyễn Văn Huy cũng đề cập đến khái niệm này trong bài viết: “Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề” đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số Chuyên đề về triển khai thi hành BLDS năm 2015. Nhìn chung, các tác giả trên khi đưa ra khái niệm về bất động sản liền kề đều xác định theo các đặc điểm về vị trí sát cạnh nhau, có chung ranh giới và được phân tách bởi ranh giới đó. 

Nhóm tác giả khác gồm Nguyễn Thanh Thư và Nguyễn Tấn Hoàng Hải cho rằng yếu tố liền kề không nên được hiểu theo một cách máy móc, rập khuôn, “liền kề” được hiểu là bất động sản có chung ranh giới, thông qua thực tiễn xét xử, Tòa án đã mở rộng thêm cách hiểu về yếu tố “liền kề”, đó là ngoài bất động sản liền kề, trong quá trình sử dụng bất động sản bị vây bọc còn tác động lên những bất động sản khác chính là những bất động sản xung quanh [30]. Như vậy, cách hiểu của nhóm tác giả trên đã mở rộng phạm vi, thuộc tính liền kề không chỉ các bất động sản có chung ranh giới, mà còn có các bất động sản xung quanh. Cách hiểu như này xuất phát từ hoạt động xét xử của tòa án, đáp ứng được yêu cầu giải quyết tranh chấp trên thực tiễn. 

Như vậy, bất động sản liền kề là khái niệm để chỉ các bất động sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới, được phân cách với nhau bởi ranh giới, trong trường hợp bất động sản bị vây bọc thì thuộc tính liền kề được xác định bao gồm cả bất động sản liền kề và bất động sản xung quanh.