Quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015 

Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành thì nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề gồm: nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa (Điều 250); nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 251); quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề (Điều 255).

1. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa – Điều 250 

Theo quy định tại Điều 250 BLDS 2015 thì: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. So sánh với quy định tại Điều 269 BLDS 2005 thì, nội dung quy định tại Điều 250 bổ sung cụm từ “công trình xây dựng khác”. Quy định bổ sung này là phù hợp với thực tiễn, bởi lẽ ngoài nhà ở thì vẫn còn những bất động sản là công trình xây dựng khác cũng đặt ra yêu cầu về việc thoát nước mưa. 

Các nhà làm luật ghi nhận quy định này xuất phát từ sự tác động vật lý và môi trường của nước mưa. Khi nước mưa bị ứ đọng do không kịp thoát, bay hơi hay ngấm xuống đất, nước mưa sẽ làm hư hỏng các thiết bị kim loại, công trình xây dựng... gây ra những thiệt hại về mặt vật chất cũng như nguy hiểm cho con người. Điều này đặt ra yêu cầu đối với các chủ sở hữu bất động sản nếu không có nhu cầu trữ nước mưa để sử dụng thì phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trên thực tế việc nước mưa chảy do địa thế từ cao xuống thấp là không thể tránh khỏi, đặc biệt là khi bất động sản liền kề ở vị trí thấp hơn. Lưu ý: quy định tại Điều 250 BLDS 2015 đề cập đến đối tượng là “đường dẫn nước”. Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản lắp đặt “đường dẫn nước” không được chảy trực tiếp xuống bất động sản liền kề. 

2. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải – Điều 251: 

Điều 251 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn trong bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng”. Cũng giống như quy định tại Điều 250, nội dung quy định này bổ sung thêm cụm từ “công trình xây dựng khác”. 

So với nước mưa thì nước thải sẽ gây nguy hại nhiều hơn cho cuộc sống của con người, chứa nhiều chất độc gây ô nhiễm môi trường. Bởi lẽ, nước thải là chất lỏng được thải ra sau quá trình sử dụng của con người, chủ yếu là nước thải sinh hoạt và nước thải công nghiệp. Việc thoát nước thải là nhu cầu tất yếu của con người, để bảo đảm an toàn về mặt sinh hoạt, sức khỏe. Chính bởi đặc tính của nước thải sinh hoạt là tính nguy hiểm cho con người, cộng đồng nên các nhà làm luật đã đặt ra nghĩa vụ đối với chủ sở hữu bất động sản phải “đưa nước thải ra nơi quy định”. So với Điều 250, thì nghĩa vụ này được đặt ra chặt chẽ hơn, không những không chảy tràn sang bất động sản liền kề, không được ra đường công cộng, nơi sinh hoạt công cộng mà còn phải đưa ra nơi quy định. 

Các nhà làm luật ghi nhận quy định này nhằm hạn chế gây ô nhiễm môi trường trên diện rộng, vừa thuận tiện cho công tác xử lý nước thải. So sánh với việc thoát nước mưa chỉ mang tính chất nhất thời thì việc thoát nước thải lại được thực hiện một cách thường xuyên do hoạt động của con người và công nghiệp. Và bởi tính chất thường xuyên nên chủ sở hữu có nghĩa vụ lắp đặt đường thoát nước thải theo quy chuẩn an toàn, khắc phục sự cố, tránh rò rỉ sang bất động sản liền kề và những nơi công cộng. 

Mặc dù BLDS 2015 và Luật Nhà ở đã có quy định về nghĩa vụ thoát nước thải, nhưng trên thực tế cho thấy chỉ có nước thải công nghiệp, nước thải sinh hoạt ở các khu nhà chung cư, nhà cao tầng là có quy chế quản lý, quy định về nơi xả thải, cấp giấy phép xả nước thải; còn nước thải sinh hoạt, đặc biệt ở các vùng nông thôn lại không được quản lý chặt chẽ. Vì vậy, người dân thường đổ nước thải trực tiếp ra sông hồ, gây ô nhiễm môi trường trên diện rộng. Nước thải công nghiệp cũng thường bị các doanh nghiệp thải không đúng phương thức, không đúng quy chuẩn, chưa được cho phép về địa điểm. Các chế tài phạt do gây ô nhiễm môi trường còn nhẹ nên doanh nghiệp có xu hướng chấp nhận bỏ ra số tiền đó còn hơn phải xử lý nước thải trước khi thải ra môi trường. 

3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề – Điều 252 

Nội dung quy định tại Điều 252 BLDS 2015 về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được kế thừa hoàn toàn quy định tại Điều 277 BLDS 2005. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được xác lập theo địa thế tự nhiên, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là một bất động sản bị vây bọc. Do địa thế tự nhiên của các bất động sản mà dòng chảy của nước sẽ phải đi qua một bất động sản khác, thì khi đó chủ sở hữu của bất động sản mà dòng nước chảy qua sẽ phải dành ra một lối cho việc cấp, thoát nước. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy qua đất của mình. Nếu việc cản trở hoặc ngăn chặn này làm ảnh hưởng đến khả năng khai thác bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thực hiện thủ tục khởi kiện dân sự yêu cầu chấm dứt hành vi gây thiệt hại và bồi thường thiệt hại (nếu có). Song song với đó, nội dung quy định tại Điều 252 cũng đặt ra trách nhiệm đối với người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. 

BLDS phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp, thoát nước sau đây: 

Một là, lối cấp, thoát nước nhân tạo do người sử dụng lắp đặt: Trong trường hợp này người sử dụng lối cấp, thoát nước phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền. Sở dĩ đặt ra yêu cầu bồi thường thiệt hại xuất phát từ mối quan hệ nhân quả giữa hành vi của con người và thiệt hại trên thực tế. Trường hợp này có thể chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc người được chủ sở hữu cho phép sử dụng sẽ phải bồi thường. 

Hai là, lối cấp, thoát nước tự nhiên được hình thành do địa thế cao thấp. Người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền. Trường hợp này được hiểu do không có sự can thiệp của con người, hoàn toàn do dòng chảy tự nhiên mà thành. 

4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác – Điều 253: 

Điều 253 BLDS 2015 quy định quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác như sau: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường”. 

Nội dung quy định tại Điều 253 BLDS 2015 kế thừa hoàn toàn quy định tại Điều 278 BLDS 2005. Quy định tại Điều 253 này cho thấy nội hàm của quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với hoạt động sản xuất nông nghiệp, được đúc rút từ kinh nghiệm dân gian nhất nước”. Tiếp theo đó, nhà làm luật xác định chủ thể của quyền năng này đó là “người có quyền sử dụng đất canh tác”. 

Tham chiếu quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì chủ thể trong trường hợp này cần thực hiện pháp luật như sau: 

Một là, phải đăng ký mục đích sử dụng đất của mình là gì, thông tin này cũng cần được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải làm thủ tục đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 95, Luật Đất đai năm 2013). Lưu ý: đất canh tác trong trường hợp này là đất đã được đăng ký với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp hoặc đất chưa được xác định mục đích sử dụng nhưng trên thực tế đang được dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. 

Hai là, chủ thể ở đây là “người có quyền sử dụng đất”, bao gồm: (1) Người đã đăng ký/đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Người chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 (có những giấy tờ khác) và Điều 101 (không có giấy tờ gì nhưng thỏa mãn các điều kiện luật định theo Luật Đất đai năm 2013. 

Xét cơ sở hình thành quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác thì phải dựa trên nhu cầu của người có quyền sử dụng đất canh tác. Để thực hiện được quyền năng này trên thực tế các chủ thể có liên quan vẫn phải có những thỏa thuận rõ ràng cụ thể về các nội dung như địa điểm, chiều dài của lối dẫn, lượng nước đi qua, thời gian sử dụng (có sự khác biệt giữa lối dẫn nước tưới và lối dẫn nước tiêu) vv... Ở đây, các nhà làm luật không thiết lập một tiêu chuẩn chung cho tất cả các trường hợp, bởi trên thực tế điều này không khả thi, mỗi bất động sản sẽ ở vị trí, địa thế ... khác nhau. 

“Người sử dụng đất xung quanh” khi được yêu cầu thì cần phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu hợp lý của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, đồng thời cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu người sử dụng lối dẫn tưới, tiêu nước gây ra thiệt hại. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở tôn trọng thỏa thuận của các bên; trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận dựa vào phán quyết của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi người bị thiệt hại yêu cầu. 

5. Quyền về lối đi qua – Điều 254: 

Điều 254 BLDS năm 2015 quy định quyền về lối đi qua thể hiện sự phù hợp với quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 2013 về quyền tự do đi lại và cư trú của công dân. Bởi lẽ, khi sử dụng bất động sản thì một trong những điều kiện quyết định đến công năng của bất động sản mà chủ thể quan tâm đó là phải có lối đi ra vào. Đây là quyền năng đặc biệt quan trọng trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được BLDS năm 2015 ghi nhận. 

Khoản 1, Điều 254 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Để xác định một bất động sản coi là “bị vây bọc” khi bất động sản đó không có ranh giới tiếp giáp trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng cũng như khai thác công năng của bất động sản đó. Điều kiện để thực hiện quyền năng này là bất động sản bị vây bọc “không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng”. Trên thực tế trường hợp lối đi không có thường rất ít xảy ra, khả năng bị vây bọc hoàn toàn mà con người không thể ra vào được là rất hiếm. Còn đối với trường hợp không đủ lối đi nghĩa là vẫn tồn tại lối đi nhưng không đủ để đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác công năng mà bất động sản mang lại một cách thuận tiện. Có thể thấy một số trường hợp không đủ lối đi như sau: do hoạt động xây dựng làm sụp đổ công trình dẫn đến việc cản trở lối đi hay do thay đổi mục đích sử dụng, trước đó là nhà ở dân sinh nhưng sau này chuyển sang hình thức bến bãi, nhà kho, xe tải cần có lối đi đủ rộng, thuận tiện cho việc sử dụng bất động sản. Trong những trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản xung quanh mở lối đi qua bất động sản của họ để thuận tiện cho việc di chuyển ra vào bất động sản bị vây bọc. 

So sánh với các quyền năng khác đối với bất động sản liền kề, thì quyền về lối đi qua là quyền tương đối phức tạp và gây ra nhiều phiền lụy nhất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền như sau: (1) Lối đi thường yêu cầu nhiều hơn về diện tích so với đường dẫn cấp, thoát nước, tưới, tiêu nước; đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Điều này phụ thuộc khá lớn vào mục đích sử dụng và địa điểm yêu cầu mở lối đi qua. Trường hợp bất động sản bị vây bọc là nhà ở thì lối đi cũng phải đủ cho con người và xe máy ra vào; còn nếu bất động sản bị vấy bọc là bến bãi, nhà kho, cơ sở sản xuất kinh doanh thì yêu cầu về lối đi qua phải đủ chiều rộng cho các phương tiện vận chuyển hàng hóa ra vào. Trường hợp yêu cầu mở lối đi qua xảy ra ở khu vực thành phố, dân cư đông đúc thì đất đai lại là tài sản quý giá hơn cả. Khi các chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải dành ra một diện tích đất để mở lối đi cho bất động sản bị vây bọc thì ít nhiều làm ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế của họ. (ii) Việc mở lối đi qua bất động sản liền kề gây ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Xuất phát từ sự phiền lụy này mà nhà làm luật đã ghi nhận trách nhiệm đền bù của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. 

Như vậy, việc yêu cầu và sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế và các hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản đó nên khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 quy định: “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”. | Và để cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên chủ thể cũng như dễ dàng thực hiện các quy định của pháp luật trên thực tế thì cần tuân thủ nguyên tắc cơ bản được BLDS 2015 ghi nhận tại Điều 3 là sự bình đẳng giữa các chủ thể, trên cơ sở tự do, tự nguyện, thiện chí, trung thực, tôn trọng lợi ích công cộng. Đối với quyền về lối đi qua thì: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên, nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”. 

Khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 quy định về trường hợp bất động sản được phân chia thành nhiều phần có diện tích nhỏ hơn theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì khi phân chia phải xác định rõ lối đi cho bất động sản ở vị trí bên trong, nhằm tạo điều kiện hợp lý cho việc khai thác, sử dụng bất động sản đó. Lối đi trong trường hợp này không đặt ra trách nhiệm đền bù. 

6. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác – Điều 255: 

Cuộc sống của con người ngày càng hiện đại, phát triển thì nhu cầu về việc sử dụng điện và thông tin liên lạc ngày càng gia tăng. Và để sử dụng điện hay thiết bị liên lạc (đường dây internet, đường dây điện thoại bàn ...) thì cần phải thiết lập hệ thống đường dây nối từ hệ thống chung vào từng hộ gia đình, từng cơ sở sản xuất, kinh doanh... Điều 255 BLDS 2015 quy định về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác xuất phát từ việc bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu có nhu cầu sử dụng điện, thông tin liên lạc để phục vụ đời sống hàng ngày. Cụ thể Điều 255 quy định như sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”. 

Nội dung quy định trên cho thấy các vấn đề như sau: 

Một là việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc có thể qua nhiều bất động sản khác nhau mà không chỉ qua bất động sản liền kề. Bởi nguồn cung cấp điện, thông tin liên lạc thường đặt ở những địa điểm trung tâm, đường lộ lớn; và các chủ thể có nhu cầu sử dụng thì phải mắc đường dây dẫn, kết nối điện, thông tin liên lạc. Việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc được mắc ở phần không gian theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất. 

Hai là, trách nhiệm bảo đảm an toàn của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Do đường dây tải điện là nguồn nguy hiểm cao độ, nên việc mắc đường dây tải điện phải ở độ cao phù hợp, thông thoáng để bảo đảm an toàn, thuận tiện cho sinh hoạt của chủ sở hữu bất động sản liền kề, cũng như bất động sản xung quanh – nơi có đường dây tải điện, thông tin liên lạc đi qua. 

Ba là, trách nhiệm bồi thường thiệt hại của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cho chủ sở hữu bất động liền kề và bất động sản xung quanh nếu gây ra thiệt hại. Việc xác định mức độ thiệt hại, mức bồi thường thiệt hại cần phù hợp với quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (nếu không có thỏa thuận). 

Đối với các hệ thống tải điện, thông tin liên lạc do bên cung ứng dịch vụ (có thể là tư nhân hoặc nhà nước) thì những chủ thể này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về bảo đảm an toàn, quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh – nơi có đường dây tải điện, thông tin liên lạc đi qua.