Pháp luật, nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề

1. Khái niệm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề: 

Trong cuộc sống hằng ngày, con người muốn tồn tại và phát triển thì bằng cách này hay cách khác để tạo ra các điều kiện vật chất, tinh thần phục vụ nhu cầu, mong muốn đó. Chẳng hạn con người luôn mong muốn có nhà để ở, có lương thực và thực phẩm để ăn, có ruộng vườn, đất đai để sản xuất, gieo trồng... Những thứ này là điều kiện của thế giới vật chất nhằm đáp ứng được các nhu cầu của con người. Muốn cho người có vật có thể khai thác được công dụng, lợi ích từ vật đem lại thì Nhà nước phải bằng pháp luật quy định cho họ những quyền năng nhất định đối với tài sản; đồng thời cũng đặt ra những quy định cấm đoán đối với những chủ thể khác không được thực hiện hành vi gây cản trở đến quá trình thực hiện quyền của chủ thể có vật. Nội dung quy định này chính là quyền sở hữu đối với vật (vật quyền), theo đó chủ sở hữu có quyền tuyệt đối đối với tài sản của mình mà không cần phải nhận sự hỗ trợ của bất kỳ một chủ thể nào và loại trừ các chủ thể khác ra khỏi quá trình thực hiện quyền tuyệt đối này. Tuy nhiên, trong thực tế không phải chủ thể nào cũng có mọi tài sản cũng như có các điều kiện thuận lợi để sử dụng tài sản một cách bình thường nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất và tinh thần. Bởi vậy, trong một số trường hợp các chủ thể này có thể thông qua việc sử dụng tài sản của người khác nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Điều này đã làm xuất hiện các quyền năng khác đối với tài sản, một loại vật quyền ngoài quyền sở hữu, mang tính hạn chế, phái sinh. 

Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền năng khác đối với tài sản. Về bản chất Quyền đối với bất động sản liền kề là nội dung vừa mang tính lịch sử (như đã trình bày ở Chương 1), vừa mang tính tự nhiên, xã hội (xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cuộc sống), và vừa mang tính pháp lý. Hiện nay, các quy phạm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề được tập hợp thành một chế định độc lập trong Mục 1, Chương XVI “Quyền khác đối với tài sản” (gồm 12 điều: từ Điều 245 đến Điều 256). Ngoài ra Quyền đối với bất động sản liền kề còn được quy định trong các văn bản pháp luật khác như Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật tài nguyên nước, Luật Nhà ở... Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận cụ thể trong pháp luật Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của một số chủ thể, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh góp phần thúc đẩy kinh tế, đồng thời thể hiện tư duy của các nhà làm luật về việc ghi nhận các vật quyền quan trọng tạo ra khuôn khổ pháp lý thuận lợi trong các hoạt động giao lưu dân sự được bảo đảm tốt hơn của con người. 

Về chủ thể của Quyền đối với bất động sản liền kề gồm hai nhóm chủ thể khác nhau. Chủ thể hưởng quyền, có quyền đối với bất động sản liền kề (tức là chủ thể sở hữu bất động sản bị vây bọc) và chủ thể là chịu hưởng quyền (tức là chủ thể là chủ sở hữu của các bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh). Trong quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, phạm vi quyền hạn của các chủ thể sẽ rộng, hẹp khác nhau. Đối với chủ thể chịu hưởng quyền là chủ sở hữu của các bất động sản liền kề nên sẽ có quyền năng tuyệt đối về sở hữu đối với bất động sản đó; còn chủ thể hưởng quyền chỉ có một quyền năng duy nhất là quyền sử dụng hạn chế hơn, theo các căn cứ xác lập quyền nhất định: do vị trí tự nhiên, do thỏa thuận, do luật định hoặc do di chúc) và không có các quyền như quyền chiếm hữu hay quyền định đoạt. Về đối tượng khách thể của Quyền đối với bất động sản liền kề chính là các bất động sản liền kề và bất động sản xung quanh. Các bất động sản liền kề là các bất động sản mà có vị trí tiếp giáp nhau, liền kề với nhau và có chung ranh giới. Các bất động sản xung quanh là bất động sản không có sự tiếp giáp về vị trí, không có chung ranh giới nhưng trong một số trường hợp có thể phải chịu hưởng quyền nhằm mục đích sử dụng, khai thác công dụng cho bất động sản bị vây bọc. 

Về nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề gồm: (i), Quyền đối với bất động sản liền kề là cách thức xử sự mà pháp luật quy định đối với các chủ thể thực hiện trên bất động sản liền kề hoặc bất động sản xung quanh. Các cách thức xử sự này có thể được thể hiện dưới dạng tùy nghi lựa chọn (thỏa thuận về mở lối đi qua, dẫn nước tưới tiêu trong canh tác); có thể là dạng thức quy định bắt buộc phải làm rãnh cống ngầm thoát nước mưa, nước thải ra nơi quy định); có thể là dạng quy định cấm đoán (không được gây thiệt hại khi sử dụng hạn chế bất động sản trong các trường hợp như mở lối đi qua, mắc đường dây tải điện ... và nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường). (ii) Mục đích của việc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác công dụng của bất động sản bị vây bọc. Như vậy, nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề được giới hạn trong phạm vi một số quyền năng cụ thể do pháp luật quy định và đó là những quyền phổ biến, thiết yếu cho đời sống của con người như quyền cấp, thoát nước; quyền tưới tiêu trong canh tác; quyền về mở lối đi qua; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc... 

Tóm lại, pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề, hoặc bất động sản xung quanh thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. 

2. Nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề: 

Đặc trưng để phân biệt quan hệ pháp luật dân sự với các quan hệ pháp luật khác là tính chất và nguyên tắc thực hiện quyền giữa các chủ thể. Cụ thể, việc thực hiện quyền giữa các chủ thể dân sự với nhau sẽ tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, không trái đạo đức xã hội và không trái pháp luật. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng thỏa thuận đó không đi đến sự thống nhất thì việc thực hiện quyền sẽ dựa theo những nguyên tắc do pháp luật quy định. 

Quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò là một quan hệ pháp luật được luật dân sự điều chỉnh cũng phải là ngoại lệ. Việc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề trước hết ưu tiên sự thỏa thuận của các bên chủ thể. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc được quy định tại Điều 248 BLDS 2015. Theo đó các nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề như sau: 

Nguyên tắc 1: Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Trong quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, các nhà làm luật đặt ra nguyên tắc này nhằm mục đích cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên có bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Nhu cầu sử dụng hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phải phù hợp với mục đích sử dụng với việc mở lối đi qua, dẫn thoát nước thải, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc... phù hợp với địa thế tự nhiên, diện tích, bảo đảm cân bằng sinh thái môi trường, mỹ quan cảnh vật, không gây tiếng ồn, không xâm phạm đến các quyền khác của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. 

Về phía chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không được có hành vi nhằm ngăn chặn, cản trở chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong quá trình thực hiện các quyền đối với bất động liền kề, xung quanh. Những hành vi có tính chất ngăn chặn, cản trở như đưa ra yêu cầu vô lý hoặc yêu cầu bên | hưởng quyền phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản quá mức theo giá thị trường tại địa phương vào thời điểm thanh toán, nếu sử dụng hạn chế bộng sản liền kề có đền bù. 

Nguyên tắc 2: Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền. Trong quan hệ pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề, địa vị pháp lý của các bên chủ thể luôn bình đẳng. Nếu như một bên có hành vị ép buộc, lừa dối bên kia thực hiện các hành vi theo hướng có lợi cho mình nằm ngoài khả năng kiểm soát của người thực hiện sẽ tạo ra sự bất bình đẳng. Về phía chủ thể hưởng quyền không được lạm dụng quyền năng trong việc khai thác, sử dụng bất động sản vào các mục đích thương mại, nhằm thu lợi nhuận một cách trái pháp luật. Đối với chủ thể chịu hưởng quyền không được lạm dụng quyền của chủ sở hữu trái với mục đích hoặc vượt quá phạm vi theo luật định, theo thỏa thuận, hoặc trái với thỏa thuận, trái với di chúc về quyền đối với bất động sản liền kề. 

Nguyên tắc 3: Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở lên khó khăn. Có thể nhận thấy nguyên tắc này được đặt ra đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền dưới dạng thức không hành động. Các hành vi không hành động nhằm ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn dễ nhận thấy như: không được ngăn chặn dòng chảy tiêu úng; không được cản trở việc mở lối đi thuận tiện, ngắn nhất ra đường công cộng...