Quá trình phát triển của pháp luật Quyền đối với bất động sản liền kề 

1. Quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề trước Bộ luật Dân sự 2015:

Hệ thống pháp luật Việt Nam chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi hệ thống Civil Law mà đặc biệt là pháp luật La Mã cổ đại và BLDS Pháp năm 1804. Bắt đầu từ thời kỳ Pháp thuộc, lãnh thổ Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ và mỗi kỳ áp dụng một Bộ Dân luật khác nhau. Mặc dù vậy, cả ba Bộ Dân luật của 3 kỳ đều có những điều khoản nhất định để ghi nhận về quyền đối với bất động sản liền kề. Có thể dẫn như, Điều 602 BLDS Bắc Kỳ quy định: “Địa dịch là những sự phiền lụy buộc vào một sở hữu nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà đất của người chủ khác”; còn Điều 463 BLDS Nam Kỳ định nghĩa: “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác”. Đánh giá chung thì các quy định được trích dẫn ở trên đều có những điểm tương đồng với quy định của các quốc gia như Pháp, Canada. Theo đó những đặc điểm tương đồng là luôn xuất hiện ít nhất hai chủ sở hữu của hai bất động sản khác nhau; và có sự tồn tại của một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu quyền; và chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ được khai thác công dụng từ bất động sản chịu quyền. Những quy định ở cả Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Nam Kỳ đều xác định sự cần thiết liên quan chặt chẽ đến việc sử dụng bất động sản của người khác vì lợi ích của người không phải là chủ sở hữu bất động sản nhưng có quyền sử dụng bất động sản của người nhằm khai thác công dụng bất động sản của mình. Việc sử dụng bất động sản của người khác là sự “phiền lụy”, “dịch lụy” không gây ra những khó khăn cho người có bất động sản bị gây “phiền lụy”. Sở dĩ có những quy định này là do thực tế khách quan, tài sản là bất động sản luôn nằm cạnh một bất động sản của người khác, dễ nhận thấy như thửa đất của người này nằm cạnh và có chung địa giới với thửa đất của người khác. Vì vậy, để sử dụng thửa đất của mình thuận lợi, trong những điều kiện hoàn cảnh cụ thể thì chủ sở hữu của thửa đất có thể phải “phiền lụy” đến thửa đất của chủ sở hữu liền kề, chủ sở hữu xung quanh bằng các cách thức khác nhau như dẫn đường ống nước, mở lối đi qua, mắc đường dây tải điện ... 

Theo tiến trình thời gian, các điều kiện về kinh tế, xã hội thay đổi, phát triển đòi hỏi pháp luật phải được sửa đổi, bổ sung, xây dựng mới cho phù hợp với tình hình. Sau thời kỳ Đổi mới, các BLDS 1995, 2005 và 2015 tiếp tục quy định về quyền địa dịch với tên gọi và nội dung có sự khác nhau ở mỗi lần sửa đổi. Trong Chương VII Phần thứ Hai BLDS 1995 không sử dụng khái niệm “địa dịch” mà sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Điều 278 BLDS 1995 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”. Nội dung quy định này như một nghĩa vụ đối với một bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận tiện cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Bên cạnh đó, so với các BLDS thời kỳ trước thì BLDS 1995 đã có bước tiến bộ khi mở rộng thêm một số quy định có nội dung phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội hiện tại (quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc...). 

Kế thừa quy định của BLDS 1995, Điều 273 BLDS 2005 tiếp tục sử dụng tên gọi “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Theo đó: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”. 

Như vậy, các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được ghi nhận trong BLDS 1995 và 2005 có khá nhiều điểm tương đồng từ tên gọi đến cách thức ghi nhận quyền, cả hai quy định này đều quy định theo | hướng liệt kê để xác định quyền (gồm các quyền như: lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc…) Có một quyền năng khác biệt duy nhất được bổ sung thêm đó là quyền cấp khí ga đi qua bất động sản liền kề. 

Việc bổ sung quyền năng này nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn cuộc sống liên quan đến các hoạt động về cấp khí ga cần thiết phải đi ngầm dưới long đất, đi qua các bất động sản liền kề. 

So với các BLDS thời kỳ Pháp thuộc thì BLDS 1995 và 2005 không sử dụng thuật ngữ địa dịch, mà thay thế bằng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Sở dĩ có sự thay thế đó là bởi: thứ nhất, địa dịch là một thuật ngữ mang tính Hán – Việt, nên sẽ gây khó hiểu cho các chủ thể khi thực hiện pháp luật; nên việc thay thế thuật ngữ này bằng một tên gọi mang tính thuần Việt sẽ tạo điều kiện cho người đọc, người thực hiện pháp luật dễ hiểu, dễ nắm bắt các nội dung được quy định. Trong thực tế, có nhiều người hiểu sai từ “dịch” thành “dịch chuyển”, nhưng thực chất từ dịch được hiểu với nghĩa là “phục vụ”, xuất phát từ tiếng Latinh là “Servire”, tiếng Anh là “Service”. Thứ hai, tên gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thể hiện được nội dung của các quyền năng một cách chính xác hơn. Theo đó người sử dụng chỉ được quyền sử dụng mà không được thực hiện các quyền khác như quyền định đoạt, chuyển giao trên bất động sản cho chủ thể khác. Mặt khác, hoạt động sử dụng này có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong một số trường hợp cụ thể và không được gây thiệt hại đối với chủ sở hữu của bất động sản chịu quyền. 

2. Quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật hiện hành:

Hiện nay, Quyền đối với bất động sản liền kề vẫn là một loại quyền được tiếp tục kế thừa và ghi nhận trong BLDS 2015 với một số nội dung đã được sửa đổi, bổ sung mới. Nội dung Quyền đối với bất động sản liền kề được quy định từ Điều 245 đến Điều 256 BLDS 2015. Theo quy định tại Điều 245 BLDS 2015 thì: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. So với quy định của BLDS 1995 và BLDS 2005 thì BLDS 2015 đã bỏ đi cụm từ “sử dụng hạn chế”. Một thành viên trong ban soạn thảo BLDS 2015 lý giải cho sự thay đổi này như sau: (i) từ “sử dụng” cộng với từ “quyền” phía trước trở thành “quyền sử dụng dễ dẫn đến hiểu nhầm với “quyền sử dụng” trong nội hàm quyền sở hữu, nên việc bỏ từ “sử dụng để không gây nhầm lẫn; (ii) yếu tố “hạn chế” không cần thể hiện ở thuật ngữ “định danh” quyền mà nội hàm của nó nên để cho chính nội hàm các quyền được thể hiện [10, tr.250]. Như vậy, sự thay đổi của quy định về quyền đối với bất động sản liền kề ít nhiều đã thể hiện được đối tượng của quyền là được thực hiện trên một bất động sản khác nhằm khai thác, phục vụ cho một bất động sản có bất lợi về vị trí địa lý. Tuy nhiên, theo tác giả luận văn với quy định này hiện nay chưa thực sự hợp lý, bởi các lý do sau đây: 

Thứ nhất, thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề” có phạm vi nội hàm quá rộng, các bên tham gia quan hệ pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề có thể tự do, bình đẳng thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt bất kỳ quyền năng nào mà không nhất thiết là những quyền được quy định trong BLDS 2015 (Hiện nay, BLDS 2015 quy định bốn quyền năng cụ thể từ các Điều 252 đến Điều 255 gồm: Quyền về cấp, thoát nước; Quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác; Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc). 

Thứ hai, phạm vi “liền kề được sử dụng với các bất động sản chưa bao quát hết được nội dung của các chủ thể có quyền. Trên thực tế, các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, trong một số trường hợp không chỉ thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề mà còn phải “phiền lụy” đối với các bất động sản xung quanh để nhằm mục đích khai thác công dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Có thể ví dụ như quyền về cấp thoát nước (Điều 252 BLDS 2015) hay quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS 2015). Từ đây, có thể nhận thấy quan hệ pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề nên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm cả mối quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản xung quanh, không nhất thiết là bất động sản liền kề (có chung ranh giới). Nội dung quan điểm và sự lý giải quan điểm này cũng nhận được sự đồng tình bởi tác giả Nguyễn Minh Oanh. Theo đó, tác giả Nguyễn Minh Oanh cho rằng sử dụng tên gọi “quyền địa dịch” phản ánh đúng bản chất quyền và tương thích với quy định về dịch quyền của nhiều quốc gia trên thế giới. 

Bên cạnh quy định của BLDS 2015 thì Luật Đất đai 2013 cũng quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề tại khoản 1 Điều 131 bao gồm: “quyền về lối đi, cấp, thoát nước, tưới, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề”. Như vậy, Quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự nói chung mà còn chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật chuyên ngành là Luật Đất đai. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống hằng ngày của con người, không chỉ bao gồm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà còn liên quan đến việc cấp thoát nước, tưới tiêu trong canh tác hay cấp khí ga, mắc đường dây tải điện... Tất nhiên, khi các quyền này phát sinh, nó còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở, xây dựng, pháp luật về kinh doanh, thương mại ... 

Tựu chung lại, từ những dẫn chứng ở trên có thể thấy cùng với một nội dung về các quyền đối với bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh như quyền cấp, thoát nước, quyền về tưới tiêu trong canh tác, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc... trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau, các nhà lập pháp quy định với những tên gọi không đồng nhất với nhau. Vì vậy, việc nghiên cứu lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền giữa các chủ sở hữu bất động sản là cần thiết, góp phần bổ sung hoàn thiện cả về mặt lý luận và pháp luật hiện hành.